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土地价值是否并入房产原值缴纳房产税?

发布时间:2020-02-13

 

  问:我单位现有很多办公营业房产,以前一直是分开核算缴税,即计入“固定资产——房产”科目缴纳房产税,计入“无形资产——土地”科目缴纳土地使用税。请问根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)规定,2010年起是否应将无形资产核算的土地价值并入房产原值缴纳房产税?

  答:一、关于房产原值如何确定的问题。
  《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

  《企业会计制度——会计科目和会计报表》规定,企业购入的土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算;待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存贷项目)。

  二、土地使用权的处理。
  《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定,自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。

  企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

  《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的,按本通知执行。

  依据上述规定,对企业执行《企业会计制度》,将购入的土地开发时,应将作为无形资产账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存贷项目)。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估房产原值,并计算缴纳房产税

  对企业执行《企业会计准则》,自行开发建造厂房等建筑物,将相关的土地使用权与建筑物分别进行了会计处理。但2011年起,对执行《企业会计准则》企业应将地价计算到房产原值中计算缴纳房产税。